Předání nemovitosti před převodem a výplatou – Jaká jsou rizika a kdy se to vyplatí?

Při standardním postupu při prodeji nemovitosti je vždy jasně daná časová posloupnost, jak budou jednotlivé kroky probíhat. Jako první je podpis smluvní dokumentace, následuje úhrada kupní ceny do advokátní úschovy, podání návrhu na vklad a převedení nemovitosti, výplata kupní ceny prodávajícímu a na závěr řádné předání na základě předávacího protokolu. Ve výjimečných případech však může kupující požadovat dřívější předání nemovitosti. A to již po podpisu smluvní dokumentace či úhradě kupní ceny. Pojďme se však podívat, jaké to sebou nese úskalí, proč byste se měli brzkému předání vyhnout, a kdy naopak může přijít vhod.

Kdy a proč požaduje kupující dřívější předání nemovitosti

Důvodů může být hned několik, pojďme se podívat na ty nejčastější.

1.  Kupující se stěhuje z nájmu a končí mu nájemní smlouva, nebo musí uvolnit byt pro nového zájemce.
   

    

    

2. Kupující financuje nemovitost prodejem své nemovitosti, a zájemce ho tlačí k vystěhování.
   

    

    

3. Nemovitost vyžaduje rekonstrukce, blíží se zima, a kupující by rádi začali s úpravami, aby mohli před zimou bydlet.
   

    

    

4. Prodávající nemovitost nevyužívá a převod na katastru je zbytečně zdlouhavý. 

Každý z výše uvedených důvodů má vcelku logickou podstatu. Než však kývnete na dřívější předání, měli byste znát veškerá rizika, která mohou nastat.

Rizika při časném předání nemovitosti

Pokud zvažujete, že předáte svou nemovitost dříve, než po výplatě kupní ceny, měli byste znát veškerá rizika s tím spojená. Může se například stát, že katastr návrh na vklad pozastaví nebo úplně zamítne z různých důvodů. Nebývá to časté, ale v takovém případě problémy mohou způsobit průtahy až na několik měsíců. V extrémním případě nakonec nemusí dojít k dokončení prodeje a na světě je problém. Obzvlášť, pokud kupující během užívání nemovitosti realizovali úpravy či rekonstrukce nemovitosti. Nemluvě o tom, pokud by se následně odmítali z nemovitosti vystěhovat.

Dalším rizikem může být případná škoda na nemovitosti. Obzvlášť, pokud se s kupujícím dohodnete, že mu předáte klíče a není řádně sepsán protokol o předání, ani zmínka ve smluvní dokumentaci. Pokud v takovém případě kupující způsobí nenávratnou škodu na nemovitosti, do doby řádného předání za nemovitost zodpovídá její majitel. Můžete se tak dostat do ošemetné situace, ze které se jen těžko hledá snadná cesta ven.

Kdy se vyplatí předat nemovitost dříve

Jsou ale i případy, kdy se vyplatí předat svou nemovitost dříve (v zásadě však až po úhradě kupní ceny do advokátní úschovy). Pokud jste v roli prodávajícího a potřebujete uvolnit část financí z prodeje nemovitosti dříve, například na plánovanou rekonstrukci či koupi jiné nemovitosti, můžete jako protinávrh nabídnout straně kupující sami dřívější předání. V takovém případě vás to staví do lepší vyjednávací pozice a můžete dospět k win-win situaci.

V rámci dobrých vztahů s novými majiteli se lze domluvit na brzkém předání. Je však extrémně nutné mít toto již předem jasně definované a postupovat podle dohodnutých kroků.

Jak bezpečně předat nemovitost

Pokud jste se domluvili na dřívějším předání nemovitosti, rozhodně by toto mělo být již předem definováno v kupní smlouvě. Ideálně k tomu také přidat následující podmínky:

• Bude se vám uvolňovat předem část kupní ceny? Kolik to bude?
• Kdy přesně se nemovitost předá?
• Smí kupující dělat do doby převodu a výplaty kupní ceny úpravy nemovitosti?
• Povinnost smluvních stran k vzájemné součinnosti, pokud dojde k zamítnutí či pozastavení převodu.
• Kdo bude zodpovídat za případné škody na nemovitosti?

A především je nutné sepsat Protokol o předání nemovitosti jako důkazní materiál, že kupující mají právo nemovitost užívat, dojde k přepisu energií a zaznamenání aktuálních stavů měřičů.

V zásadě lze doporučit celou tuto situaci konzultovat předem s právníkem, nebo se při prodeji obrátit na realitního makléře. Ten totiž přesně ví, jak v dané situaci postupovat, aby došlo ke shodě strany Prodávající a Kupující, a zároveň eliminuje veškeré rizika, která mohou být s dřívějším předáním spojená. Jak vybrat realitního makléře si můžete přečíst v jednom z mých předchozích článků.